寫字樓是城市經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，提升了城市的形象和競爭力，折射出了一個城市的發(fā)展歷程和特性。

近年來，由于全國大中型城市的土地資源日漸稀缺，特別是優(yōu)質(zhì)地塊土地競爭愈加激烈。而辦公類產(chǎn)品由于資金回收周期長，運營成本高，加上房企利潤減少，因此房企拿地、尤其是純商業(yè)辦公用地的積極性有所下降。

從數(shù)據(jù)上看，2009-2018年，雖然全國寫字樓用地投資額總體呈上升趨勢，但增速逐年放緩。從去年開始，全國辦公樓用地投資額出現(xiàn)較大程度下滑，同比下降11.31%。

南京寫字樓市場：需求疲軟疊加高空置率，市場持續(xù)承壓

放眼南京的辦公市場，根據(jù)今年10月初戴德梁行公布的三季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京的辦公類產(chǎn)品市場存量和空置率環(huán)比下降，平均租金環(huán)比上漲，空置率處于近9年的較高水平。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，南京寫字樓市場沒有新項目完工，甲級寫字樓存量減少到149.1萬平方米。三季度平均租金穩(wěn)定在138.0元/平方米/月，環(huán)比有些許上浮，這與供應(yīng)量有關(guān)。報告中特別提到的是，部分項目的租金都出現(xiàn)了不同程度下降。

金融和保險業(yè)成為市場交易主力，成交面積占全市50%以上

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

2019年第三季度南京寫字樓市場主要租賃交易來自金融及保險業(yè)。租賃成交占比超過全市總額的50%。

從南京最熱門的四大核心板塊來看，新街口租金依然為全市最高，而河西的存量最大，且空置率高達23.9%，超過了全市平均水平。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

河西寫字樓高空置率原因？或受企業(yè)搬遷及金融政策影響

河西板塊的寫字樓較高的空置率，除了受板塊本身存量大的影響外，金融政策和一些核心產(chǎn)業(yè)的企業(yè)大量搬遷，也是導(dǎo)致空置率高企、成交量放緩的重要原因。

以毗鄰地鐵10號線中勝站的河西CBD新城科技園的辦公產(chǎn)品為例。這里坐落了包括藝樹家工場、國家廣告產(chǎn)業(yè)園、舜禹、省建大廈、天盛、北緯國際、瑞泰、萬得等多個寫字樓群，往遠一點看，還有康緣智慧港、升龍匯金中心等寫字樓在售。因此中勝站又被稱作南京最多白領(lǐng)集聚的地鐵站。

理論上，這里的辦公產(chǎn)品是最搶手的，但實際情況卻并非如此。

河西新城科技園從可達性來看是沒有問題的。10號線和2號線兩條地鐵匯聚、車位配比充足，餐飲店也不少。但板塊內(nèi)一直缺少一個臨近的大型商業(yè)綜合體。雖然繽潤匯、華采天地等大型shopping mall車程15-20分鐘也能到達，不過距離辦公園區(qū)的距離依然較遠。想要下班后在公司樓下吃頓大餐看個電影目前是不太現(xiàn)實的，所以從生活便利性來說還是稍顯不足。在外部配套和硬件基本均等的情況下，寫字樓的好壞更多的是看運營商的運營水平高低。

以親身經(jīng)歷來看，河西新城產(chǎn)業(yè)園的幾個寫字樓從地下停車到辦公地點，往往都要經(jīng)過一段痛苦的路程。要么就是路太遠，要么是停車場實在太繞，出口又多，很難找到對應(yīng)出口。在園區(qū)工作的尚要找很久，外來人員停完車更是經(jīng)常迷路。

板塊內(nèi)著名“網(wǎng)紅”寫字樓藝術(shù)家工場，早高峰的電梯口堪比地鐵站，隊伍可以一路延伸到門口。電梯配比不足這種情況一般發(fā)生在新街口的老辦公樓，但發(fā)生河西新城的寫字樓，實在難以想象。

而從目前舜禹寫字樓園區(qū)來看，自2019年年初開始，就有不少企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)搬出。企業(yè)撤出帶來的連鎖問題，是園區(qū)內(nèi)食堂陸續(xù)關(guān)門停業(yè)，一片蕭條。

河西新城產(chǎn)業(yè)園板塊內(nèi)的租金并不高，大概均價在2-3元/平米·天，但物業(yè)費普遍達到5-6元/平米·天，高昂的物業(yè)費和水電費也變相增加了企業(yè)的成本壓力。加上這兩年金融政策收緊，河西不少做小微借貸的企業(yè)紛紛倒閉，對河西寫字樓空置率產(chǎn)生了不少影響。

河西未來多個標(biāo)桿產(chǎn)品入世，市場競爭空前激烈

未來的1-2年內(nèi)，河西金鷹世界、新鴻基國金中心二期、德基世界貿(mào)易中心等多個地標(biāo)性項目寫字樓將陸續(xù)入市，市場將面臨空前激烈的競爭。而這些寫字樓均自帶商業(yè)綜合體，生活便利性更高。從租金價格來看，4.5-5元/平米·

天的新鴻基國金中心，主打高端辦公。目前一期招租已經(jīng)超過80%，二期很快也將啟動。據(jù)悉國金中心已經(jīng)從南京新地中心分流了一部分客群，作為南京稀缺的高端寫字樓產(chǎn)品，市場需求非常旺盛。

另外值得一提的是，位于河西中勝地鐵站附近的龍湖時代上城，也將打造兩幢約150米的甲級雙塔寫字樓，預(yù)計明年開始對外銷售。項目另配套有16萬方龍湖天街大型購物中心。對于擁有20年商運經(jīng)驗的龍湖，在操盤運營方面有著豐富的經(jīng)驗和實力。龍湖天街的到來也將為板塊帶來更豐富的商業(yè)生活配套。對于辦公產(chǎn)品而言，臨近軌道交通，生活配套齊全，有可信賴的運營商，綜上幾點，龍湖新的辦公類產(chǎn)品，同樣非常值得市場期待。